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“长租公寓”抢占成都租房市场

时间:2017-08-21来源:米社域名

近日,住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八个部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。在首批开展住房租赁试点的12个单位中,成都赫赫在列。

作为西南区域的中心城市,成都是人才集中性流入的城市,尤其是今年成都政府出台了一系列吸引年轻人才政策后,更具备外来人口不断增加的优势。据房观察统计数据显示,成都常住人口现阶段有约计1466万人,其中常住外来人口约299万人。

对于成都的租赁市场,魔方生活服务集团副总裁陈驰认为:“流动人口是住房租赁市场发展的基础,为整个市场提供了巨大的发展空间。成都巨大的流动人口基数会催生广阔的房屋租赁市场。另外,随着房屋租赁市场的趋势:量(租赁人口)价(租金)齐升,空间也会越来越广阔。”

而传统的租赁市场因“不规范”、“随意涨价”、“黑中介”、“配套老旧”等问题,使得新一代的租赁产品——“长租公寓”应运而生,且逐渐抢占了成都的租赁市场。这类产品具备管理规范、装修多样、配置全面,由统一的运营商经营,有着统一的装修及配套的家私家电,同时还注重社区氛围的营造。

成都如今汇聚了如龙湖冠寓、魔方公寓、蜜柚公寓等长租公寓,而长租公寓又分成集中式长租公寓和分布式长租公寓。这些长租公寓有何区别?接下来我们一一梳理。

集中式长租公寓

运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋,或整栋中的几层),统一进行改造后出租。

龙湖冠寓

24小时龙湖物业全程服务

(冠寓金楠天街店)

冠寓是龙湖首次涉足长租公寓市场的产品,定位的目标客户是20-35岁的年轻人。目前在成都共有两家店——金楠天街店以及时代天街店,分别位于武侯区武晋路和高新西区合作路。据悉,两家店在开业前出租率均超过了80%。

冠寓金楠店户型以30㎡套间为主;时代店一期户型以48㎡套间为主。据了解,冠寓时代天街店租金1330元/月起,冠寓金楠天街店租金1880元/月起。

公寓配置了包含卫浴干湿分区、厨房开放式布局、多功能晾晒和四重收纳系统的生活空间,及会客厅、健身房、洗衣房、影音室、游戏区、图书吧等公区配套。

据了解,冠寓提供24小时维修响应、24小时保安监控以及其他个性化有偿服务定制,为租户提供舒心、安全、个性的长租公寓服务。冠寓最短租期一年,最长不限,租赁合同一年一签,涨租透明。租客可选择的付款方式为押一付一、押一付三、压一付年等。

魔方公寓

“30分钟生活圈”

(魔方公寓官网)

魔方公寓于今年3月落子成都,两家新店文殊院店和双楠店投入运营。魔方公寓主打白领市场,并且提出了“30分钟生活圈”的概念,即从居住地到工作地、生活商圈的时间在30分钟之内。

在产品设计上,魔方划分出了厨房、卧室、会客区、干湿分离的卫生间等多个功能区,并配备家电。此外,魔方可享有专职门店管家、专业保洁、专业家居维护、代收快递等品质服务,还定期为租客准备各种活动,例如生日会、迎新会、电影沙龙等。

如今,魔方的门店已覆盖北上广深等15个主要城市,超过3万间房,全年平均入住率超过95%。在北上深等一线城市的月租金为3000-6000元,二线城市为2000-4000元。

(成都魔方公寓租金)

分布式长租公寓

运营商从分散的房东手中取得房源,经过标准化改造或装修后,统一出租管理。在房源获取与出租上,分布式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房源(其中又以二手房居多),房屋原来格局各有特点,并不统一。

优客逸家

目标定位毕业青年 租金低

(优客逸家官网)

优客逸家成立于2012年,曾获评为“2016年度最具影响力分散式长租公寓品牌”TOP1。它的目标用户是毕业后1-3年的青年,支付能力有限的客群,其公寓产品线里合租占到90%。

优客逸家在成都的单间租金约800元左右,并且租金可以分期付款,但对此,有租客反应这实际上是一种变相的小额贷款。

据悉,在租房服务方面,优客逸家目前提供免费WIFI、保洁、维修等服务项目,并推出了维修超时赔付的规则,如果租客报修之后,维修超过时限,则会对租客进行赔付。

目前“优客逸家”主要覆盖的是二线城市,包括成都、武汉、杭州,北京也有房源,以分散式为主,至今累计管理房间数超过3万间。

蜜柚公寓

专为城市年轻女性提供长租服务

(蜜柚公寓官网)

蜜柚公寓为3个月起租,虽同样为长租公寓,但产品在目标用户群和公寓品牌上做了差异化定位,专注于打造纯粹的女性公寓。

蜜柚的租金缴付方式为押一付三,3-11个月的短租月租金会上涨一百。此外,每个房间需缴纳能耗费及物业费。能耗费单人间每月130元,闺蜜间每月180元(能耗费含水电气宽带费,其中单人间含电65度,闺蜜间90度,超出部分需要额外付费)。物业费视小区物业收费标准及房屋面积大小而定。

据了解,蜜柚的公寓都是以套房的形式存在,每间公寓平均入住4名女性,两名女性共享一间闺蜜房。此外,为考虑租客之间的交流相处,蜜柚会依据大数据的处理,从租客的兴趣爱好角度来分配房源。

从蜜柚官网显示,按不同户型、区域,租金在500——3000之间。

(蜜柚公寓租金)

集中式长租公寓vs分布式长租公寓

首先,从表面来看,集中式长租公寓的租金普遍高于分布式长租公寓,但集中式长租公寓提供的增值服务更多。

关于租金问题,魔方生活服务集团副总裁陈驰表示:“随着经济水平的发展,人均收入水平的提高,未来租金也将稳步上涨,同时随着消费观念的升级,新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升。”

若如专家所说,未来长租市场上消费者对品质需求将提升,那在硬件和软件服务上长租公寓能不能支撑这部分需求?

前者物业为品牌集中管理,具有保障型;后者,房屋分布广,管理起来较为复杂,如“优客逸家”的租客就常反应“出现问题找不到管理员”、“装修质量差”等问题。由此可见,长租公寓的品质能否提升,其“运营方法”是要素之一。

那么,对于成都的长租公寓市场,业内人士又是如何看待的呢?

据链家数据研究院院长张键表示:“根据成都链家研究院的测算,成都目前的租赁市场年度GMV(成交总额)大概是200个亿,而长租公寓的渗透率只有约1%的水平,相比之下,一线城市的长租公寓渗透率大概是3%,从这个角度看,成都的长租公寓市场似乎还有很长的路要走,但是随着利好政策的出台,以及地方政府对于租赁产业的扶持,长租公寓的春天应该不远了。”

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